Comisión de inmobiliaria en el alquiler: quién paga y cuánto cobra

Respuesta directa

Desde el 26 de mayo de 2023, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el propietario. El inquilino no puede ser obligado a asumir esos honorarios. Esto aplica con independencia de si el propietario es una persona física o jurídica.

Hay dos excepciones: el alquiler de temporada y de uso distinto de vivienda, donde la ley no fija quién paga, y el caso en que el propio inquilino contrata una agencia para que le busque vivienda.

Qué cambió con la Ley de Vivienda

Hasta mayo de 2023, la práctica habitual era que el inquilino pagara los honorarios de la agencia —normalmente el equivalente a una mensualidad de renta más IVA— porque se entendía que la agencia le prestaba un servicio a él al encontrarle la vivienda.

La Ley 12/2023 lo invirtió. La disposición final primera, apartado cuatro, modificó el artículo 20.1 de la LAU para establecer expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. El objetivo declarado fue evitar que el inquilino pagara por un servicio que no solicitó.

Esta regla aplica a todos los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores que se prorrogan automáticamente bajo el artículo 9 o el artículo 10 de la LAU no se ven afectados; siguen el régimen que tenían. Un contrato nuevo con el mismo inquilino, aunque sea en la misma vivienda, ya entra en el régimen nuevo.

Cuánto cobra una agencia por gestionar un alquiler

La ley no fija un porcentaje ni un importe máximo. Lo que fija es quién paga, no cuánto. En la práctica, las tarifas más habituales son:

Una mensualidad de renta más IVA. Es el modelo más extendido. En un piso de 1.000 euros mensuales, el propietario paga 1.210 euros (1.000 + 21% IVA) a la agencia al firmarse el contrato.

Un porcentaje sobre la renta anual. Algunas agencias cobran entre el 8% y el 12% de la renta anual. En el mismo piso, eso serían entre 960 y 1.440 euros.

Tarifa plana. Modelos proptech como Housfy o iad ofrecen precios fijos por la gestión del proceso de captación, sin vincularlo a la renta mensual.

Lo que varía entre agencias no es solo el importe sino qué incluye. Una tarifa puede cubrir solo la publicación del anuncio y la selección de inquilino; otra puede incluir también la verificación de solvencia, la redacción del contrato, la gestión de la fianza y el seguimiento de los primeros meses. Comparar precios sin comparar servicios no da información útil.

Qué puede incluir la comisión

Dentro de los honorarios de gestión, una agencia puede prestar servicios muy distintos:

Captación y selección del inquilino. Publicación del inmueble en portales, gestión de las consultas, organización de visitas, selección entre candidatos y verificación de solvencia (contrato de trabajo, nóminas, informe de riesgo crediticio).

Formalización del contrato. Redacción del contrato de arrendamiento, depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente (obligatorio para el propietario) y entrega de llaves.

Servicios adicionales no siempre incluidos. Inventario de la vivienda, fotografía profesional, certificado energético (obligatorio para anunciar el inmueble pero no siempre gestionado por la agencia), y en algunos casos seguro de impago o garantía de cobro.

Antes de firmar el encargo, conviene preguntar explícitamente qué cubre la tarifa y qué se factura aparte.

Las excepciones: cuándo puede pagar el inquilino

Hay dos situaciones en las que el inquilino puede legalmente asumir honorarios:

Alquiler de temporada y uso distinto de vivienda. El artículo 3 de la LAU distingue entre arrendamiento de vivienda habitual y arrendamiento para uso distinto. En este segundo tipo —que incluye el alquiler de temporada, el turístico y el de locales— el artículo 20.1 modificado por la Ley 12/2023 no aplica. Las partes pueden acordar libremente quién asume los gastos.

Inquilino que contrata la agencia por iniciativa propia. Si es el inquilino quien acude a una agencia para que le busque vivienda —lo que se llama a veces "personal shopper inmobiliario"— está contratando el servicio él mismo y puede pagar por él. Lo que la ley prohíbe es que el propietario encargue la búsqueda a una agencia y luego repercuta los honorarios al inquilino.

Si el inquilino ya pagó, ¿puede reclamar?

Si un contrato de vivienda habitual se firmó después del 26 de mayo de 2023 y el inquilino pagó los honorarios de la agencia por imposición del propietario, técnicamente puede reclamar la devolución. La Dirección General de Consumo ha notificado a varias agencias que esta práctica es ilegal y ha abierto procedimientos sancionadores.

La reclamación corresponde hacerla al propietario, que fue quien trasladó indebidamente el coste. La vía es la reclamación extrajudicial previa y, si no prospera, el procedimiento judicial ordinario.

Lo que no cubre este artículo

Este artículo trata la comisión de intermediación inmobiliaria. Es distinto del seguro de impago o garantía de cobro —que es un producto que contrata el propietario con una aseguradora, no un servicio de la agencia— y de los honorarios por administración continuada de la propiedad, que se rigen por el acuerdo entre propietario y agencia sin límite legal.

Para comparar las agencias del directorio que publican sus honorarios, ver las fichas individuales.

Una nota sobre el IVA

Los honorarios de la agencia llevan IVA al tipo general del 21%. Es un gasto deducible como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración del IRPF del propietario, siempre que el alquiler genere rendimientos sujetos a tributación. Conviene pedir factura a la agencia con el desglose correspondiente.

Este artículo no sustituye el asesoramiento fiscal individualizado. Los criterios de deducibilidad dependen de la situación concreta de cada propietario.