Agencia de alquiler: qué comprobar antes de firmar el encargo

Lo que este artículo responde

Antes de encomendar a una agencia el alquiler de tu piso firmas un documento que se llama nota de encargo. Ese documento determina cuánto pagas, durante cuánto tiempo estás comprometido, si la agencia tiene exclusiva y en qué condiciones puedes salirte del acuerdo. La mayoría de propietarios lo firma sin leerlo. Este artículo explica qué contiene, qué cláusulas merecen atención y qué preguntas hacer antes de firmar.

No compara ni recomienda ninguna agencia en concreto. Para eso está el directorio de operadores.

Qué es la nota de encargo

La nota de encargo es el contrato por el que el propietario encomienda a una agencia o agente inmobiliario la gestión del alquiler de su inmueble. Define el precio de salida, los honorarios, el plazo, la exclusividad y las obligaciones de cada parte.

A nivel estatal, la actividad de intermediación inmobiliaria no exige titulación obligatoria ni registro unificado. Esto significa que cualquier persona puede ejercer sin acreditación formal, salvo en las comunidades autónomas que han aprobado legislación propia. La más desarrollada es Cataluña, donde el Decreto 12/2010 establece que los agentes deben estar inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AICAT) y la Ley 18/2007 fija el contenido mínimo que debe tener el encargo antes de que la agencia pueda hacer oferta o publicidad de la vivienda. En otras comunidades puede haber requisitos propios o ninguno.

El documento no requiere intervención notarial para ser válido, pero sí firma de ambas partes y fecha cierta.

Qué debe incluir

Un encargo bien redactado recoge al menos:

Identificación de las partes. Nombre completo, NIF y domicilio del propietario y de la agencia o agente. Si la agencia es una sociedad, además la denominación social y el número de inscripción en el registro mercantil.

Descripción del inmueble. Dirección, referencia catastral, superficie, número de habitaciones y estado de la vivienda. Algunas agencias incluyen también el certificado energético, que es obligatorio para anunciar el inmueble.

Precio de salida. La renta mensual a la que se ofrecerá la vivienda. Algunas agencias se reservan margen para negociar a la baja sin consultar al propietario; es conveniente fijar un mínimo aceptable.

Honorarios. El importe o porcentaje que cobrará la agencia, cuándo se devenga (habitualmente a la firma del contrato de arrendamiento) y quién lo paga. La Ley 12/2023 de vivienda establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador, no del inquilino. Esa regla no se aplica al alquiler de temporada o a usos distintos de vivienda habitual.

Plazo del encargo. La duración del mandato. Periodos de entre uno y seis meses son habituales. Conviene comprobar si hay prórroga automática y en qué condiciones.

Exclusividad. Si la agencia tiene derecho exclusivo a comercializar el inmueble durante ese plazo o si el propietario puede encargarlo simultáneamente a otras agencias o buscarlo por su cuenta. La exclusiva suele conllevar mayor dedicación de la agencia, pero implica que si el propietario encuentra inquilino por otro canal también puede deber honorarios.

Cláusula de rescisión. En qué circunstancias el propietario puede dar por terminado el encargo antes de que venza el plazo y si hay penalización por hacerlo.

Las cláusulas que merecen más atención

Honorarios si el propietario encuentra inquilino. Algunos encargos con exclusiva estipulan que la agencia cobra aunque el propietario haya encontrado al inquilino por su cuenta. Es una cláusula legal pero que conviene conocer antes de firmar.

Honorarios si el contrato no llega a firmarse. Si el inquilino seleccionado finalmente no firma, algunas agencias reclaman igualmente una parte de los honorarios. La exigibilidad depende de cómo esté redactado el encargo.

Prórroga automática sin aviso. Si el encargo se prorroga automáticamente y el propietario no ha denunciado con antelación, puede quedar comprometido por un período adicional sin haberlo decidido explícitamente.

Precio mínimo de alquiler. Sin este límite, la agencia puede aceptar una oferta inferior a la esperada argumentando que es la que el mercado admite.

Facultad para subarrendar o ceder el encargo. Algunos contratos permiten a la agencia ceder el encargo a otra o colaborar con terceros. Si no quieres que otro agente gestione tu piso, conviene excluirlo expresamente.

Preguntas que hacer antes de firmar

¿Cuántos alquileres ha gestionado la agencia en el último año en esa zona y a qué precio medio? La respuesta da una indicación de cuánto conoce el mercado local.

¿Quién gestiona el proceso una vez encontrado el inquilino? En algunas agencias el agente que capta no es quien hace la verificación del inquilino ni redacta el contrato.

¿Qué criterios usa para verificar al inquilino? El estándar mínimo incluye contrato de trabajo o acreditación de ingresos y un informe de CIRBE o equivalente.

¿Incluye la agencia alguna garantía de cobro? Algunas agencias ofrecen seguros de impago o garantías propias, con condiciones y exclusiones que conviene leer antes de considerarlas como argumento de venta.

¿El honorario incluye la redacción del contrato de arrendamiento? No siempre. En algunos casos es un servicio adicional que se factura aparte.

Lo que no entra en este artículo

La elección entre modalidades de alquiler —vivienda habitual, temporada o turístico— afecta al régimen fiscal, a los derechos del inquilino y a las obligaciones del propietario de forma distinta. Eso tiene su propio espacio en el comparador de modalidades.

Este artículo tampoco entra en la verificación de las notas de agencias concretas. Para eso está el directorio, donde se muestran las notas bayesianas cuando hay datos suficientes, con la fuente y fecha de cada snapshot.