IRAV 2026: cómo actualizar la renta del alquiler y cuánto puedes subir

Respuesta directa

Si tienes un contrato de arrendamiento de vivienda habitual firmado después del 26 de mayo de 2023, el tope máximo de subida anual de renta ya no es el IPC sino el IRAV — el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, publicado mensualmente por el INE. En julio de 2026 el IRAV se situó en el 2,49%.

Solo puedes actualizar la renta si hay un pacto expreso por escrito en el contrato. Sin ese pacto, no aplica ninguna actualización.

Qué es el IRAV y de dónde viene

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó el artículo 18 de la LAU y añadió una disposición adicional undécima que encargó al INE definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización de las rentas que sustituyera al IPC como tope. El INE cumplió: la Resolución de 18 de diciembre de 2024 (BOE-A-2024-26685) definió el IRAV, en vigor desde el 1 de enero de 2025.

El IRAV se calcula como el mínimo entre tres valores: la tasa de variación anual del IPC general, la tasa de variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación anual media ajustada elaborada por el INE según una metodología publicada en el anexo de la resolución. Que sea el mínimo de los tres es lo que lo hace estructuralmente más moderado que el IPC en períodos de inflación alta.

El INE publica el IRAV con dos meses de retraso. Para actualizar la renta en el aniversario de septiembre de 2026, el índice de referencia es el de julio de 2026.

A qué contratos aplica

Aplica: contratos de arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2.1 LAU) firmados después del 26 de mayo de 2023.

No aplica:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Estos siguen el régimen que tenían: lo que diga el contrato o, en su defecto, el IPC.
• Contratos que se prorrogan automáticamente bajo los artículos 9 o 10 de la LAU sin firmarse uno nuevo. La prórroga no convierte un contrato antiguo en uno nuevo.
• Contratos de arrendamiento de temporada y de uso distinto de vivienda (artículo 3 LAU). El IRAV solo aplica a vivienda habitual.

Un contrato nuevo firmado con el mismo inquilino de la misma vivienda, aunque sea en condiciones idénticas, sí entra en el régimen del IRAV porque se formaliza después de mayo de 2023.

Cómo calcular la subida

El procedimiento es el siguiente:

1. Consulta el IRAV del mes correspondiente al último índice publicado antes del aniversario del contrato. El INE publica los datos en su web con la serie completa.

2. Aplica ese porcentaje a la renta vigente. El resultado es la renta nueva máxima. No puedes superar ese porcentaje; sí puedes acordar con el inquilino una subida inferior o no subir.

3. El incremento solo aplica si el contrato incluye cláusula de actualización. Sin pacto expreso, no hay actualización posible.

Ejemplo: contrato con renta de 1.000 euros/mes firmado en septiembre de 2023, con cláusula de actualización anual. Aniversario en septiembre de 2026. El IRAV de julio de 2026 es el 2,49%. La renta nueva máxima es 1.024,90 euros.

Cómo y cuándo notificarlo

La actualización debe notificarse al inquilino antes de que entre en vigor. La ley no fija un plazo mínimo de antelación en el artículo 18 LAU, pero la práctica habitual y la recomendada por organismos de consumo es hacerlo con al menos un mes de antelación para que el inquilino pueda prever el cambio.

La notificación debe ser por escrito e incluir: el índice aplicado (IRAV), el porcentaje concreto, la renta actual, la renta nueva y la referencia normativa (artículo 18 LAU y resolución del INE de 18 de diciembre de 2024). Un correo electrónico del que quede constancia de recepción es válido; el burofax aporta mayor seguridad en caso de disputa.

Si notificas fuera de plazo, la subida solo es válida a partir del mes siguiente al de la notificación, no desde el aniversario.

Qué pasa con los contratos anteriores a mayo de 2023

Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 el régimen es el que establece cada contrato. Lo más habitual es que la cláusula de actualización remita al IPC. En ese caso aplica el IPC, no el IRAV.

Los límites extraordinarios del 2% en 2023 y el 3% en 2024, que se aplicaron por real decreto-ley como medida transitoria durante la crisis inflacionaria, ya han expirado. No existe límite transitorio vigente a septiembre de 2026 para estos contratos más allá de lo que diga cada uno y del tope del IPC.

El IRAV y el alquiler de temporada

El IRAV no aplica al alquiler de temporada ni a ningún contrato de uso distinto de vivienda habitual. En esos contratos, la actualización de renta se rige exclusivamente por lo que acuerden las partes en el contrato. Si el contrato no dice nada, no hay actualización.

Esto es relevante para propietarios que alquilan el mismo inmueble en distintas modalidades según el momento: un contrato de temporada firmado en septiembre de 2026 con cláusula de revisión puede usar cualquier índice o porcentaje que acuerden las partes.

Dónde consultar el IRAV actualizado

El INE publica la serie completa en su web, en la sección de Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda. Los datos se actualizan mensualmente, habitualmente a mediados de cada mes para el dato de dos meses antes.

Este sitio no reproduce los valores del IRAV en tiempo real porque se actualizan mensualmente y cualquier cifra aquí publicada quedaría desfasada. La fuente directa es el INE.

Este artículo describe el funcionamiento del IRAV a partir de las fuentes primarias publicadas por el BOE y el INE. La editora de este sitio trabaja en el sector del alquiler de media estancia; la vinculación está declarada en sobre nosotros.