Reducción del IRPF en el alquiler: qué modalidad la pierde y cuánto cuesta

Respuesta directa

Un propietario que alquila su vivienda como residencia habitual del inquilino reduce entre el 50 % y el 90 % del rendimiento neto antes de aplicar su tipo de IRPF. Si esa misma vivienda se alquila como piso turístico o por temporada, la reducción es cero. No es un matiz: sobre un rendimiento neto de 9.000 euros y un tipo marginal del 30 %, la diferencia entre el tramo general y ninguna reducción son unos 1.350 euros al año.

Los cuatro tramos, y por qué ya no hay un 60 % para todos

Hasta la Ley 12/2023, la reducción era un 60 % lineal. Esa cifra ya no existe como regla general. En su lugar hay cuatro tramos, no acumulables, de los que se aplica el más alto al que se tenga derecho:

• 50 % — el tramo general. Cualquier contrato de vivienda habitual firmado desde el 26 de mayo de 2023 que no cumpla los requisitos de un tramo superior.
• 60 % — para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, que conservan el régimen anterior, y para viviendas rehabilitadas en los dos años previos a la firma.
• 70 % — inquilino de entre 18 y 35 años en zona declarada tensionada, o vivienda protegida y supuestos de fin social.
• 90 % — zona tensionada con una rebaja significativa de la renta respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda.

Los requisitos se comprueban en el momento de la firma. Y hay un detalle que conviene no pasar por alto: la reducción solo opera sobre rendimientos netos positivos. Si los gastos superan a los ingresos, no hay base sobre la que reducir.

Dónde se rompe: temporada y turístico

Esta es la parte que más confusión genera, porque el contrato de temporada se parece mucho a un alquiler de vivienda y tributa en el mismo apartado, como rendimiento del capital inmobiliario. Pero no reduce.

El motivo es que la reducción está pensada para arrendamientos que satisfacen la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Un alquiler de temporada, por definición, no lo hace: responde a una necesidad transitoria, sea laboral, académica o de otro tipo. El criterio está fijado en resolución del TEAC de 2018 y en consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, y la AEAT lo aplica de forma expresa tanto al alquiler turístico como al de temporada universitaria.

La consecuencia práctica: un propietario puede estar comparando el ingreso bruto del temporal frente al de larga duración, concluir que el temporal gana, y descubrir en la declaración que la ventaja se había evaporado en la reducción que dejó de aplicar.

Un ejemplo con números

Vivienda con 14.000 euros de ingresos anuales y 5.000 de gastos deducibles. Rendimiento neto: 9.000 euros. Tipo marginal del propietario: 30 %.

| Modalidad | Reducción | Base imponible | Cuota estimada | |---|---|---|---| | Larga duración, tramo general | 50 % | 4.500 € | 1.350 € | | Larga duración, zona tensionada con rebaja | 90 % | 900 € | 270 € | | Temporada o turístico | 0 % | 9.000 € | 2.700 € |

El mismo inmueble, el mismo rendimiento, y una horquilla de 2.430 euros de impuesto según cómo se haya contratado. Antes de decidir la modalidad conviene hacer este cálculo con los datos propios, no con el ingreso bruto.

Si no eres residente fiscal en España

El esquema cambia por completo. No se aplica IRPF sino el impuesto sobre la renta de no residentes, con modelo 210, y la variable que manda es el país de residencia:

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein tributan al 19 % sobre el rendimiento neto, es decir, pueden deducir gastos.
• Residentes en el resto del mundo tributan al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos.

La diferencia relevante no es la de cinco puntos en el tipo, sino la base sobre la que se aplica. Con 12.000 euros de ingresos y 5.000 de gastos, el primero paga sobre 7.000 y el segundo sobre 12.000. Conviene revisarlo especialmente si se es residente en Reino Unido, porque tras el Brexit el tratamiento dejó de ser el comunitario y hay propietarios que siguen aplicando criterios que ya no les corresponden.

Qué no cubre esto

Este artículo trata la reducción en IRPF y el tipo aplicable en IRNR. No entra en IVA, que aparece cuando hay servicios propios de la industria hotelera, ni en el epígrafe de IAE, ni en la tributación como actividad económica. Tampoco sustituye a un asesor: los tramos de zona tensionada dependen de declaraciones autonómicas y municipales que cambian, y el tramo del 90 % ha generado ya consultas vinculantes sobre qué cuenta exactamente como rebaja de renta.

Vinculación con el sector

Quien edita este sitio ha trabajado en el sector del alquiler de media estancia. Esa vinculación condiciona qué temas se cubren aquí y conviene tenerla presente al leer cualquier comparativa. La declaración completa, con lo que implica y las salvaguardas que se aplican, está en Sobre nosotros.

El caso del alquiler de habitaciones

El alquiler de habitaciones en vivienda habitual tiene su propio tratamiento. Si el propietario alquila habitaciones mientras él mismo reside en la vivienda, los rendimientos tributan como capital inmobiliario y la reducción del 60% aplica siempre que el inquilino use la habitación como residencia habitual —no como alojamiento turístico o temporal.

Si el propietario alquila habitaciones en una vivienda en la que no reside, el tratamiento depende de si existe contrato de arrendamiento de vivienda habitual para cada habitación o un arrendamiento de uso distinto. En el primer caso aplica la reducción; en el segundo, no.

La jurisprudencia del TEAC ha establecido que el arrendamiento de habitaciones con servicios accesorios —limpieza regular, cambio de ropa, desayuno— no puede beneficiarse de la reducción aunque se formalice como arrendamiento de vivienda, porque la naturaleza del servicio lo aproxima al hospedaje.

La reducción del 90% y los requisitos de la Ley 12/2023

La Ley de Vivienda de 2023 introdujo una reducción del 90% —en lugar del 60%— para propietarios que rebajen la renta respecto al contrato anterior en zonas de mercado residencial tensionado. A septiembre de 2026, la declaración de zonas tensionadas sigue siendo competencia autonómica y la aplicación real varía mucho según el territorio.

Para acceder a este porcentaje se requiere que la zona esté declarada tensionada por la comunidad autónoma correspondiente, que el nuevo contrato sea de arrendamiento de vivienda habitual y que la renta inicial sea al menos un 5% inferior a la del contrato anterior. Si no se cumplen los tres requisitos, no se aplica el 90%.

Los porcentajes del 70% —zonas tensionadas con inquilino menor de 35 años— y del 60% —obras de rehabilitación— también tienen requisitos específicos que conviene verificar en la normativa vigente antes de aplicarlos en la declaración.